תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, הידועה כתמ"א 38, טומנת בחובה לצד הרווח הניכר ליזמים (מכירת דירות חדשות), לדיירים (חיזוק המבנה ותוספות בינוי) לרשויות המקומיות (תוספת ניכרת של תשלום ארנונה) ולמדינה (מבנים מחוזקים מפני רעידות אדמה), אף היבטים משפטיים לא מבוטלים – חלקם היבטים ראשוניים וחדשניים שטרם נבחנו במכבש הפסיקה.
היבטים אלה נוגעים לסוגיות שונות ומגוונות, ובכלל כך: היבטי מיסוי (היטל השבחה, מס שבח, מע"מ), תכנון ובנייה, דיני נזיקין וביטוח (נזקים העלולים להיגרם כתוצאה מביצוע העבודות), ערבויות להבטחת זכויות הדיירים, וכיוצא באלה. במאמר זה נעמוד על ההיבטים המשפטיים הנוגעים להסכם שכירות של נכס תוך כדי ביצוע פרויקט בינוי לפי תמ"א 38 – הן מנקודת מבטו של המשכיר והן מנקודת מבטו של השוכר.
ישנם שני מתווים לביצוע פרויקט תמ"א 38. המתווה הראשון (תמ"א 2/38) – במסגרתו הבניין הקיים נהרס כליל ובמקומו נבנה מבנה חדש הכולל קומות נוספות. המתווה האחר (תמ"א 3/38) – במסגרתו מתבצע חיזוק ושיפוץ המבנה הקיים והוספת קומות למבנה, תוך כדי המשך המגורים בבניין. כאן נעסוק במתווה השני.
הצד של המשכיר
תחילה נבחן את הדברים מנקודת המבט של המשכיר, אשר מטבע הדברים, חפץ להמשיך ולהשכיר את הנכס שבבעלותו גם בתקופת ביצוע עבודות התמ"א.
נקדים ונאמר, כי בניגוד לאינסטינקט הטבעי הקיים לעיתים אצל צדדים למו"מ "להחזיק את הקלפים קרוב לחזה" ולהימנע מגילוי מידע, הרי שבהסכם בתחום המקרקעין קיימת חשיבות רבה לגילוי מידע מהותי ורלוונטי להצד השני. הימנעות ממסירת מידע שכזה (כגון: הזכויות הקנייניות והתכנוניות בנכס) עלולה להיחשב על-ידי בית המשפט כהפרת חובת תום הלב ואף עלולה לגרור חיוב בתשלום פיצוי.
הנגזרת של חובת גילוי זו על הסכם שכירות בנכס בו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38 היא, כי על המשכיר לגלות עובדה זו לשוכר. עם זאת, נראה כי חובת גילוי זו חלה רק החל מחתימת הסכם בין דיירי הבניין לבין יזם/קבלן לשם ביצוע הפרויקט, ואין היא חלה מקום בו מדובר ברעיון ערטילאי בלבד, אשר טרם קרם עור וגידים.
לכן, הצעתי היא, כי בעל נכס המשכיר דירה בבניין שלגביו נחתם הסכם תמ"א, יציין במפורש בהסכם השכירות את אפשרות היתכנות ביצוע פרויקט תמ"א 38 בנכס, בכדי למנוע העלאת טענה עתידית בדבר הפרת חובת הגילוי.
נקודה אקוטית מבחינת המשכיר, היא האפשרות לעגן ולהבטיח את עובדת הישארות השוכר בנכס המושכר במהלך ביצוע העבודות, שכן עזיבת שוכר בעיצומן של העבודות עלול להשאיר את הנכס ריק לתקופה ממושכת, תוך גרימת חסרון כיס למשכיר. בכדי להבטיח זאת, על המשכיר לנקוט במספר פעולות – הן מסחריות והן משפטיות. ברמה המסחרית, רצוי לנקוט במספר פעולות פשוטות:
- כדאי לקבוע שכר דירה מוסכם מופחת אך ורק לתקופת ביצוע העבודות. משכירים רבים שוגים ומסכמים על ביצוע הפחתה בתשלום שכר הדירה עוד בטרם ביצוע העבודות – דבר אשר עלול ליצור תמריץ שלילי להישארות השוכר בנכס בתקופת התמ"א (שכן אם השוכר כבר קיבל את ההנחה, מדוע שיישאר גם בעת ביצוע העבודות?).
- עצה טקטית נוספת, אשר עשויה לעודד את הישארות השוכר במושכר בעת ביצוע העבודות, היא מתן אפשרות להמשיך ולשכור את הנכס גם לאחר ביצוע העבודות (ולו לתקופה קצרה בת מספר חודשים) – דבר אשר מהווה תמריץ לא מבוטל לשוכר אשר שהה בנכס במהלך ביצוע העבודות, וכעת ייהנה מפרי עמלו בדמות מגורים בדירה משודרגת.
מבחינה משפטית, הכרחי שהסכם השכירות יכלול סעיפים חדים וברורים, אשר יציינו הן את העובדה כי בתקופת ביצוע העבודות קיימת אי-נוחות (רעש, אבק וכיו"ב), הן את ההפחתה בשכר הדירה הנובעת מכך, וחשוב מכל: סעיף המנוסח באופן רחב וכוללני אשר יסכל, ככל הניתן, אפשרות להפסקת החוזה בשל ביצוע העבודות.
הצד של השוכר
נעבור כעת לצד השני לחוזה השכירות – הוא השוכר. ראשית, כל שוכר פוטנציאלי של דירה בבניין ישן צריך להעלות במהלך המו"מ את שאלת היתכנות ביצוע תמ"א בבניין. על השוכר הפוטנציאלי לדעת כי, ככלל, כל בניין שהייתר הבנייה שלו ניתן לפני 1.1.1980 הוא בניין שבו קיים פוטנציאל לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38. לכן, ראוי לבחון מראש עם המשכיר סוגיה זו.
בהתייחסותנו לנקודות המהותיות הרלוונטיות לשוכר בהסכם תמ"א, נתייחס לשני מצבים שונים: שוכר שאינו מעוניין להוסיף ולהתגורר בנכס בתקופת ביצוע התמ"א ושוכר שחפץ להתגורר בנכס בתקופה זו.
אם מדובר בשוכר שאינו מעוניין בשום אופן להתגורר בבניין בתקופת התמ"א, עליו לנסות ולהכניס להסכם השכירות מספר תנאים בסיסיים. ראשית, על השוכר לדרוש ניסוח של "סעיף יציאה", אשר יאפשר לו להביא את חוזה השכירות לסיום עם תחילת ביצוע עבודות תמ"א 38 בבניין. על סעיף יציאה שכזה להיות מוחלט ובלתי מסויג, באופן שיאפשר לשוכר יציאה חלקה מחוזה שכירות בנכס בו הוא אינו חפץ להתגורר – ללא צורך בתשלום פיצויים כלשהם למשכיר.
בנוסף, יש להטיל על המשכיר חובות יידוע ועידכון אודות שלבי התקדמות הפרויקט בנקודות ציון משמעותיות, כגון: קבלת היתר בנייה, מועד צפוי לתחילת העבודות, וזאת בכדי שהשוכר יוכל לתת בזמן אמת הודעה על סיום ההתקשרות החוזית בין הצדדים – בהתאם לסעיף היציאה שאזכרנו מעלה.
אם מדובר בשוכר החפץ להוסיף ולהתגורר בנכס בתקופת ביצוע העבודות, הרי שעליו לעגן בהסכם אלמנטים אחרים לחלוטין. בעיקרו של דבר, על שוכר שכזה לדרוש התחייבויות אשר יאפשרו מגורים תקינים ונאותים בבניין בו מתבצעות עבודות בינוי.
במסגרת זו על השוכר לוודא, כי בהסכם ההתקשרות עם היזם/קבלן המבצע את העבודות קבועות שעות עבודה סבירות לביצוע עבודות. כן עליו לוודא, כי ישנה התחייבות של היזם/קבלן לאספקת מים, חשמל וגז במהלך ביצוע העבודות, כמו גם גישה נאותה לדירה (שכן לא מעט פרויקטים של תמ"א 38 כוללים החלפת/שינוי של חדר המדרגות). בנוסף יש לוודא, כי בהסכם בין המשכיר לבין היזם/קבלן המבצע את העבודות, נכללת התחייבות לעריכת ביטוחים נאותים מפני נזקי גוף ורכוש בעת ביצוע העבודות.
כאמור, תמ"א 38/3 מאפשרת את המשך המגורים בנכס בו מתבצעות עבודות, לרבות האפשרות להשכרת הנכס בעת ביצוע העבודות. אין כל מניעה חוקית או מקצועית לאפשרות זו, ואולם, בכדי לממש אפשרות זו בדרך הטובה ביותר, על הצדדים להסכם שכירות בנכס בו מתבצע פרויקט תמ"א 38 לדעת היטב מהן החובות והזכויות המוטלות על כל אחד מהם הנובעות מהעבודות וכיצד רצוי להסדירן בהסכם השכירות שביניהם, על-מנת למנוע אי-הבנות וחילוקי דעות מיותרים אשר עלולים להוביל להליכים משפטיים.
