בפרויקט פינוי-בינוי שבו הייתי מעורב לפני מס' שנים, עמדנו מול דייר שסירב לחתום. השכנים כעסו, היזם איים, והפרויקט כמעט קרס. אבל כשהתחלנו לבדוק לעומק את הטענות שלו, התברר שהוא העלה בעיות אמיתיות: התוכנית לא התייחסה באופן ברור לחניות שרשומות בטאבו, לא הייתה ודאות לגבי לוחות הזמנים והבטחות היזם לגבי דמי שכירות חלופיים היו מעורפלות.
במילים אחרות, "הסרבנות" שלו אילצה את כולם לעצור רגע, להכניס מנגנונים ברורים יותר להסכם – ורק אז הפרויקט התקדם לשביעות רצון כלל הדיירים.
התובנה
בנדל"ן, ובמיוחד בהתחדשות עירונית ובתמ"א 38, המושג דייר סרבן הפך לסוג של "מילת גנאי". אבל לא פעם, דווקא אותו דייר הוא זה שמגן על כל השאר מפני טעויות שיכולות לעלות ביוקר. תביעה נגדו היא כלי חשוב, אבל לפני שרצים לבית המשפט חשוב לשאול: האם הסירוב שלו הוא מניפולציה, או איתות לבעיה אמיתית בתכנון?
ישנם סרבנים שמעוניינים רק "לסחוט" את היזם ולהפיק טובות הנאה. לעומת זאת, יש "סרבנים" שמעלים נקודות אמיתיות שחשוב לברר ולפתור בטרם עת.
ניהול נכון של סכסוך כזה בליטיגציה נדל"נית לא מסתכם רק ב"להכריע מי צודק". לפעמים התפקיד של ההליך המשפטי הוא לחשוף פערים, לחייב את היזם לנסח מנגנוני פיקוח ברורים יותר, ולהפוך את העסקה ליציבה יותר.
כך ההליך המשפטי – שנתפס כמכשול – הופך בעצם לחלק מהביטוח של הדיירים והפרויקט כולו.